8 حقيقت مهم كه مشاور املاك هنگام فروش ملك از شما پنهان مي‌كنند!

آیا تا بحال با یک مشاور املاک نامعتبر ارتباط داشته‌اید؟ پیش آمده دست به سرمایه گذاری اشتباهی بزنید و دلیلش را صحبت و فریب مشاور املاک بدانید؟ عموماً خرید ویلا در شمال و یا هر سرمایه گذاری دیگری که مرتبط با شمال باشد برای همه ما چالش برانگیز و دشوار است، در این راه تنها یک منجی وجود دارد با نام مشاور املاک که آن هم گاهی طناب پوسیده‌ای برای گیر افتادن در یک چاه عمیق می شود.

به زعم پیچیده و سخت بودن تمام مشکلاتی که ممکن است در پروسه خرید زمین شمال، دست به گریبانمان شود اما بسیاری از آن ها در صورت تامل و حذف عجله، جایی برای ظهور نخواهند داشت از این رو آنچه امروز در اول خونه زیر ذره بین می رود، فریب ها و تبلیغات مبالغه آمیز و اطلاعاتی است که مشاورین املاک از شما پنهان می کنند، عاملی که می تواند به جای حفظ سرمایه، کاهش سرمایه را به همراه داشته باشد، لطفاً با ما همراه باشید.

قبل از همه چيز، آيا فعاليت مشاور املاك قانوني است؟

پيش از اين كه فريب مشاور املاك را شناسايي كنيم، ذكر اين نكته ضروري است كه اولين گام براي اطمينان از قانوني بودن فعاليت مشاور املاك، در وهله نخست بررسي پروانه كار وي است، جواز كار و كد صنفي، نخستين دارايي يك مشاور املاك اصولي به حساب مي آيد، فاكتوري كه به پشتوانه آن، مي توانيم ديگر خصوصيات يك مشاور املاك حرفه اي را بررسي كرده و قدم هاي بعدي را برداريم.

لازم به توضيح است كه با گسترده شدن اينترنت و با توجه به اين كه تمام مشاورين املاك نه تنها به صورت حضوري كه از قاب اينترنت نيز در حال فعاليت هستند، لذا قانوني بودن فعاليت شان از نظر يك كسب و كار اينترنتي نيز مورد بررسي ارگان هاي مربوطه قرار مي گيرد و در صورتي كه بدون نقص و ايراد باشد، به تأييد مي رسد، از اين رو اگر وبسايت يا فعاليت آنلاين يك مشاور املاك را ديديد مي توانيد تأييديه اينترنتي آن را بررسي كنيد.

بنابراين اين اولين گام است و به معناي آخرين گام نيست، ممكن است مشاور املاكي قانوني در حال فعاليت باشد اما باز هم اطلاعات درست و اصولي به مخاطب ارائه ندهد و خريدار را در پروسه خريد زمين در شمال، با مشكل مواجه سازد.

آنچه در ادامه مي آيد، مواردي است كه يك مشاور املاك نامعتبر در تلاش است با گلاويز شدن با آن، خريدار ويلاي شمال را بفريبد و حقيقت را از خريدار پنهان نمايد.

شايد باور كردني نباشد اما هستند سرمايه گذاراني كه به دليل فاصله، بي آنكه ملك را از نزديك ببينند، به پيش خريد ويلاي شمال، اقدام مي كنند بويژه در شرايط رونق بازار يعني درست زماني كه تورم حاكم مي شود و افراد از ترس افزايش بي رويه قيمت، عجولانه به خريد ويلا در شمال مي پردازند، در چنين مواردي است كه كلاهبرداري باب مي شود و فرصت سوءاستفاده و سوداگري برخي دلالان، فراهم مي گردد تا جايي كه تلاش مي كنند با كتمان واقعيت و اغراق گويي‌هاي بي مورد، خريدار را تنها به پاي معامله ويلاي شمال بكشانند.

عموماً يك مشاور املاك نامعتبر چگونه مي تواند خريدار ويلاي شمال را راغب به خريد كند به گونه اي كه خريدار حتي گمان مي كند فرصت كافي براي سر زدن به ويلا نيست و بهتر است نديده و از راه دور خريد ويلاي شمال را به پايان برد؟

توصيف غيرواقعي و افراطي ويلا، بزرگنمايي ويلا به طوري كه با واقعيت فاصله دارد. هرچند خريداران ويلاي شمال گاها مقيم خارج از كشور هستند و در شرايطي كه با توجه به تعريف و تمجيد مشاور املاك گمان مي كنند ملك ايران در آستانه يك جهش عجيب است، ترجيح مي دهند چشم بسته به خريد ويلا شمال بپردازند، اقدامي كه هرگز مورد تاييد كارشناسان اول خونه نيست.

تجربه نشان داده خريد هيچ زمين يا ويلايي در شمال بدون وجود يك سند قانوني و درست، با عاقبت بخيري همراه نبوده، چه بسا پس از مدتي زندگي در ويلا يا حتي بعد از اين كه چند سال از خريد زمين شمال گذشته، فردي به عنوان مالك ملك مراجعه كرده و بعد ها مشخص شده مشاور املاك در غياب يك سند قانوني، خريدار ويلاي شمال را راضي به خريد نموده بوده در واقع مشاور املاك تلاش مي كند خريدار متوجه تنوع اسناد ويلا هاي شمال و موقوفي و موروثي بودن بسياري از آن ها نشود.

بعلاوه، گاه مشاور املاك، ملكي را به شما معرفي مي كند كه در خارج از بافت هادي و تفصيلي قرار دارد و شما هم بي اينكه استعلام مربوطه را دريافت كنيد اقدام به ساخت ويلا مي نماييد پس از مدني تخريب ويلاي ساخته شده در دستور كار قرار مي گيرد چرا كه راز عيان شده فاش مي گردد و خريدار زمين شمال متوجه اين امر مي شود كه آنچه به عنوان يك زمين تمام عيار و بي مثل از مشاور املاك در شهر هاي شمالي خريداري نموده است، مشكل دار بوده و به عنوان يك زمين قابل قبول پذيرفتني نيست.

دقيقاً به همين دليل است كه به زعم تمام تأكيد هايي كه بر سند و اصالت مدارك املاك شمال مي شود اما برخي مشاورين املاك سرسري مقوله سند را رد مي كنند و دائما خريدار را دلداري مي دهند كه خطري نيست و همه چيز از قبل بررسي و تاييد شده است.

فروش يكي از فعاليت هايي است كه به دست مشاور املاك عملي مي شود، در كنار فروش، آنچه انتظار مي رود مشاور املاك بر آن مسلط بوده و با جزئياتش به خوبي آشنا باشد، موارد حقوقي و قانوني معامله است به ويژه در خطه اي چون شمال كه مملو از زمين هاي ملي، طبيعي، توقيفي، حتي ورثه اي و وثيقه اي است و تميز دادن اين موارد از هم و آگاهي از نحوه خريد و فروش هر كدام از موارد ذكر شده تنها در حيطه اختيارات يك مشاور املاك مجرب گنجانده مي شود.

از اين رو به زعم اينكه بار ها درباره سياست و فريب هاي مشاور املاك صحبت كرديم و به اين نكته اشاره نموديم كه بزرگنمايي آن ها درخصوص خريد ويلاي چمستان يا فروش زمين چالوس، سبب شتابزدگي و خريد ناآگاهانه شخص مي شود، اما اطلاعات ناقص مشاور املاك از ديگر مواردي است كه مي تواند شرايط را پيچيده تر و خروجي را بدتر كند.

بنابراين در شمال كه خريد و فروش ملك به واسطه تنوع زمين و ازدياد اراضي و ساختمان هاي داراي عيب، كمي پيچيده و متفاوت است، انتظار مي رود مشاور املاك به اصطلاحات، اطلاعات حقوقي و قانوني به طور كامل مسلط باشد تا علاوه بر ارائه اطلاعات درست و بروز به خريدار، در صورت بروز مشكل، حامي حقوق خريدار ويلاي شمال باشد. ضعف اطلاعات مشاور املاك به تصميم گيري هاي اشتباه منجر مي گردد و مي تواند سرمايه گذاري در شمال را با حذف دارايي همراه سازد.

- عدم تشخيص اصالت مدارك ارائه شده ملك

گفتني است يك مشاور املاك حاذق بايد اصل يا تقلبي بودن مداركي كه توسط فروشنده ويلاي شمال ارائه شده را تشخيص دهد، همانطور كه اشاره نموديم، تنوع ويلا و اراضي شمال، سبب شده انواع سند موجود باشد، عاملي كه خريدار ويلا در شمال را سردرگم و عاجز مي كند، از طرفي نوع كاربري اراضي و ويلا ها بسيار گسترده است و به زعم اين كه در اكثر شهر ها اغلب با كاربري تجاري و مسكوني مواجه هستيم در شمال، كاربري هاي متنوع، نگاه ما را شديدا جلب مي كند، از اين رو براي يك فرد ناآشنا با شمال، حتي براي يك فرد بومي شمال نيز، حضور مشاور املاكي كه بتواند مدرك اصل را از فرع تشخيص دهد اكيداً ضروري است.

لازم به توضيح است كه قانون به اين نكته اشاره دارد كه تنها بي احتياطي باعث خطا و مقصر شناخته شدن مشاور املاك نمي شود بلكه حتي عدم مهارت در حرفه خود، فاكتور مهم ديگري است كه مي تواند تصميم گيري مشاور املاك را تحت الشعاع قرار داده و در صورت بروز مشكل وي را به عنوان مقصر معرفي نمايد.

بيشتر بخوانيد: اخذ سند ويلا شمال؛ اطلاعات كاربردي كه در خريد ويلا در شمال نياز داريد

- حضور مهم مشاور حقوقي در پروژه خريد ويلاي شمال

در مواقعي كه با يك زمين يا ويلاي موروثي در شمال مواجه هستيم و قرار است به خريد زمين موروثي در شمال بپردازيم، بررسي دقيق وكالت نامه رسالتي است كه بر عهده تيم بنگاهدار وضع گرديده خيلي اوقات شاهد وكالت نامه هايي هستيم كه به دليل همراه بودن با امضاي جعلي بي ارزش بوده و مشكلات فراوان براي خريدار ملك شمال فراهم ساخته. از اين رو در چنين مواردي حضور مشاورين حقوقي الزامي به نظر مي رسد اما ديده شده كه مشاور املاك نه تنها چنين اطلاعاتي را در چنته ندارد حتي از حضور يك مشاور حقوقي هم طفره مي رود و آن را بي مورد مي خواند.

گفتني است مشاور حقوقي ضمن اينكه قادر است تمام بند هاي قرارداد را از نظر حقوقي ارزيابي كند شما را در جريان آنچه در قرارداد آمده است قرار مي دهد و شما را از مسئوليت هايي كه بواسطه امضاي قرارداد حاصل شده است آگاه مي نمايد.

به زعم تمام مزاياي انگار ناپذير اينترنت بايد بپذيريم ارائه اطلاعات زياد، گاه براي خريدار ويلاي شمال گمراه كننده است، وي كه از قاب گوگل و با كمك گرفتن از اينترنت مي تواند در كسري از ثانيه هزاران فايل و ويلاي شمال را فارغ از متراژ و موقعيت مكاني در پيش رويش ببيند، گمان مي كند هر آنچه مشاهده مي كند واقعي است، مطابق با تصوير است و دقيقاً شبيه چيزي است كه در اطلاعات گردآوري شده، اما چند درصد از آنچه ارائه مي شود عين واقعيت است و چه حجمي از ديتا هاي منتشر شده اصولي و صحيح است؟ آيا آنچه مي بينيم قابل اعتماد است؟ آيا آنچه يك مشاور املاك از قاب اينترنت به ما معرفي و نشان مي دهد، مشابه واقعيت است؟

با فراهم شدن اينترنت و ارائه ملك از طريق تصاوير جذاب، امكان فريب خريدار بيشتر شده است، تا جايي كه مشاور املاك خريد ارزان ويلاي شمال را پيشنهاد مي دهد و ادعا مي كند كه خريد ارزان زمين در چمستان، يك پيشنهاد واقعي و عالي است اما وقتي خريدار ويلاي شمال براي مراجعه حضوري، حاضر مي گردد متوجه مي شود ويلا در جايي بسيار پرت يا محروم از انشعابات اصلي و اساسي زندگي است.

- بهترين ايده جهت مقابله با فريب مشاور املاك

بهترين ايده، جستجو اطلاعات در يك سايت خصوصي به جاي سرچ در گوگل و تمام وبسايت هاي مربوطه است، مي توان از يك سايت قابل اعتماد ليست ويلا هاي متناسب با نياز خود را واكشي كرد و سپس براي بررسي وضعيت با مشاور املاك كار درست ارتباط برقرار نمود، ضمن اين كه حتما تمام موارد پيشنهادي مشاور املاك را حضوري و از نزديك بررسي نمود.

اطلاعات ارائه شده توسط مشاور املاك مي تواند اشتباه، ناقص يا در حد كمال باشد شما به عنوان مخاطب لازم است دانش وي را ارزيابي نماييد به نحوه پرزنت كردن پروژه توسط مشاور، دقت كنيد اين كه چگونه فايل هاي موجود را تشريح مي كند، چه اطلاعاتي در خصوص منطقه، شهر، نوع ويلا، مصالح بكار برده شده، قيمت، نحوه فروش و كيفيت ساخت ويلا ارائه مي دهد، آيا منطقي ويلا را رصد مي كند يا تنها به تعريف و تمجيد مي پردازد، آيا آنچه براي معرفي انتخاب مي كند متناسب با خواسته شما و قادر به رفع نياز هايتان است يا بي ربط، گران و بدرد نخور به نظر مي رسد؟

از موارد مهم كه تنها در رويارويي با يك مشاور املاك متعهد، ديده مي شود، پيگيري زودهنگام پروژه است، تا جايي كه پس از رضايت خريدار ويلاي شمال، سريعا قرارداد را منعقد كرده و به انتقال سند مي پردازد نه اين كه پس از اتمام مراحل و زماني كه خيالش از بابت انجام معامله و دريافت حق الزحمه راحت شد، خريدار را اذيت كند و سند را با تاخير و با پيگيري هاي زياد فرد خريدار، در دستور كار بگذارد، بهرحال هم فروشنده ويلاي شمال و هم آنكه به عنوان خريدار وارد اين معامله شده، براي اتمام پروژه، لحظه شماري مي كند و برنامه هاي بسيار دارد. چنانچه ديديد مشاور املاك شما را بسيار به خريد ملك در شمال ترغيب مي كند اما از انجام امور مهم خريد ويلا، خبري نيست بهتر است در اصالت فعاليت هاي وي شك كنيد.

برخي از مشاورين املاك ادعا هاي بزرگ و پوجي دارند، برخي خود را به عنوان بهترين مشاور املاك مازندران، معرفي مي كنند يا اين طور مي گويند كه سال هاست بهترين معاملات ملك را در شمال، هدايت نموده اند، وظيفه ما در قبال چنين تبليغاتي چيست؟ همانطور كه مي دانيد، تجربه در كنار دانش، يك مشاور املاك را برجسته و درجه يك مي كند، از اين رو حتما به ميزان فعاليت مشاور املاك و كارنامه وي طي اين سال ها دقت كنيد، آيا نتايج و عملكرد درخشاني داشته است؟

آيا وب سايت پرمحتوا و پيج بروزي دارد؟ از هر طريقي كه شده عملكرد وي را بررسي كنيد، مي توانيد در محله مربوطه جست و جو كنيد، باور ما اين است، مشاوري كه طي سال هاي متمادي توانسته موفق عمل كند و يك نتيجه ارزشمند خلق كند، پس از آن هم، مورد اعتماد براي همكاري خواهد بود.
بيشتر بخوانيد: 10 نكته مهم كه در انتخاب بهترين مشاور املاك به شما كمك مي‌كنند

بسياري از مشكلات گزارش شده در خصوص خريد و فروش ويلاي شمال به ويلا هاي نيمه ساخته بر مي گردد، در واقع آگهي پيش فروش ويلاي شمال آن هم در يك جاي فوق العاده توجهمان را جلب مي كند و تعريف و تمجيد مشاور املاك ما را مجاب مي كند كه به روشي ايمن و مقرون به صرفه به سرمايه گذاري بپردازيم اما ويلا به حال خود رها شده و تا سال ها آماده تحويل به خريدار ويلا در شمال نمي شود. ممكن است بعد ها اين راز عيان گردد كه شما تنها  خريدار ويلاي پيش فروش شده نبوده ايد و اين ويلا به افراد زيادي فروخته شده، گفتني است عده اي با جعل كردن سند اين نوع ويلا ها تلاش مي كنند سناريو را جدي تر جلوه دهند.